Como legalizar um Alojamento Local

Além do estrito cumprimento da lei a que todas pessoas singulares ou coletivas estão obrigadas, saber como legalizar um alojamento local tem um incentivo adicional pois as principais plataformas usadas para promover a referida oferta e captar clientes exigem que os alojamentos locais anunciados estejam legalizados (como é o caso Airbnb e Booking, a conta de 1 de julho de 2017).

Entre as referências utilizadas destacamos os sítios do Turismo de Portugal, o Balcão do Empreendedor, o sítio da Câmara Municipal de Lisboa, da AHRESP, o artigo “O que fazer para legalizar um alojamento local?” do Jornal de Negócios da autoria de Filomena Lança e ainda o Portal AL Esclarecimentos.

Como legalizar um Alojamento Local

Antes de mais convém reter a definição de alojamento local. No essencial distinguem-se por prestar serviços de alojamento temporário e remunerado a turistas, sendo que os referidos alojamento não atingem (ou cumprem) os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos, seja em escala, serviços incorporados, entre outros. Os alojamentos locais podem assumir a forma de moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem podendo ainda usar a designação de hostel. No caso da moradia e do apartamento, há uma limitação de nove quartos para que um mesmo edifício possa continuar a elegível como alojamento local. No caso dos estabelecimentos de hospedagem é exigível a fixação de uma placa de Alojamento Local a

Quanto à definição concreta, socorremos-nos do Balcão do Empreendedor:

“a) Moradia – estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar;

b) Apartamento – estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente;

c) Estabelecimentos de hospedagem – estabelecimento de alojamento local cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos. Esta modalidade integra o “Hostel”.”

No enquadramento legal atual não há obrigação de prestação adicional de serviços além do de alojamento e não se exige qualquer licença ou pagamento de taxa inicial.

Comunicação prévia

Os interessados devem antes proceder à comunicação prévia junto da Câmara Municipal territorialmente competente assumindo a responsabilidade enquanto titular da exploração. Essa comunicação pode efetuar-se através do Balcão Único Eletrónico (escolha o município relevante). Por via deste balcão, emite-se, também, o título de abertura dos estabelecimentos, no qual se inclui o número de registo do estabelecimento.

Recorde-se que, como dissemos, não é devido o pagamento de qualquer taxa por iniciar a atividade.

Além de ser necessário o Cartão do Cidadão ou Chave Móvel Digital para entrar no Balcão Único Eletrónico, há uma lista de documentos que serão exigidos quando da comunicação prévia. A saber:

·         Cópia simples do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular, ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no caso de este ser pessoa coletiva;

·         Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis;

·         Cópia simples da caderneta predial urbana referente ao imóvel em causa, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel;

·         Cópia simples do contrato de arrendamento ou doutro título que legitime o titular da exploração ao exercício da atividade e, caso do contrato de arrendamento ou outro não conste prévia autorização para a prestação de serviços de alojamento, cópia simples do documento contendo tal autorização;

·         Cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento (correspondente à secção I, subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Atividades Económicas, Revisão 3, aprovada pelo Decreto -Lei n.º 381/2007, de 14 de novembro, apresentada junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT)).

Caso o Balcão Único não esteja disponível pode, em alternativa utilizar este formulário (Alojamento local – registo da atividade).

Registo junto das Finanças

Outro passo muito importante passa por o proprietário, caso seja uma pessoa singular, ter de estar inscrito junto da Autoridade Tributária e Aduaneira como trabalhador Independente (categoria B). Caso venha a ter um volume de negócios superior a €200.000 será obrigatório ter contabilidade organizada contratando um técnico de contas.

Adicionalmente, o imóvel deverá estar afeto à atividade de Alojamento Local junto das finanças. Note-se que a actividade de Alojamento Local correspondente à secção I, subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Actividades Económicas (CAE)

Estes registos podem ser feitos através do Portal das Finanças.

Livro de Reclamações Obrigatório

Todos os alojamentos locais deverão ter disponível um Livro de Reclamações nos termos previstos na lei e publicado pela Imprensa Nacional Casa da Moeda.

Quais os requisitos obrigatórios do alojamento propriamente dito?

Tomando por referência a informação providenciada pela Câmara Municipal de Lisboa, eis os requisitos que qualquer proprietário deverá garantir no seu alojamento local, destacando os de segurança que surgem no final da lista:

Requisitos gerais

Os estabelecimentos de alojamento local devem:

         Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos;

         Estar ligados à rede pública de abastecimento de água ou dotados de um sistema privativo de abastecimento de água, com origem devidamente controlada;

         Estar ligados à rede pública de esgotos ou dotados de fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento;

         Estar dotados de água corrente quente e fria;

         Reunir sempre condições de higiene e limpeza.

As unidades de alojamento dos estabelecimentos de alojamento local devem:

         Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior, que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento;

         Estar dotadas de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;

         Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior;

         Dispor de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes.

As instalações sanitárias dos estabelecimentos de alojamento local devem dispor de um sistema de segurança que garanta privacidade.

Requisitos obrigatórios para “hostels”

         O número de camas dos dormitórios só pode ser inferior a quatro se as mesmas forem em beliche;

         Cada cama deve obrigatoriamente ter um compartimento individual, contendo sistema de fecho, com uma dimensão mínima interior de 55cm x 40cm x 20cm;

         Devem dispor de ventilação e iluminação direta com o exterior através de janela;

         As instalações sanitárias podem ser comuns a vários quartos e dormitórios, podendo ser separadas por géneros ou mistas. Tratando-se de instalações sanitárias mistas, os chuveiros devem configurar espaços autónomos separados por portas com fecho interior;

         Devem estar dotados de espaços sociais comuns, cozinha e área de refeição de utilização e acesso livre pelos hóspedes.

Requisitos de segurança

Os estabelecimentos de alojamento local, com capacidade superior a dez utentes, devem cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio, nos termos do disposto no   Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro e do regulamento técnico constante da   Portaria n.º 1532/2008, de 29 de dezembro.

Os estabelecimentos de alojamento local, com capacidade igual ou inferior a dez utentes, devem cumprir os seguintes requisitos de segurança:

         Possuir extintor e manta de incêndio acessíveis aos utentes;

         Possuir equipamento de primeiros socorros acessível aos utentes;

         Afixar, em local visível aos utentes, o número nacional de emergência (112).

Quando abrir o Alojamento Local:

Passados 30 dias do pedido de registo, tenha ou não havido vistoria da câmara municipal ou da ASAE, nomeadamente para confirmar a veracidade das informações prestadas ao nível das condições de segurança e a existência do livro de reclamações, o proprietário poderá iniciar a operação comercial. Naturalmente que se algo estiver em falta a mais tare venha a ser descoberto, sujeita-se a uma coima ou à punição aplicável.

Quanto pagará de impostos e que taxa cobrar

Segundo a lei em vigor no ano de 2017, no caso de um proprietário ser um particular (pessoa singular), os rendimentos considerados para efeitos de IRS serão apenas 35% do total obtido. Os restantes 65% são considerados como custo da atividade.

A declaração de alteração de actividade pode ser feita on-line, através do Portal das Finanças

Em alguns municípios, o proprietário será ainda obrigado a cobrar taxas turísticas, como acontece já em Lisboa. Conforme surge indicado no Jornal de Negócios, em Lisboa, o proprietário deverá cobrar taxas seguindo as seguintes regras:

·         1€, por pessoa, por noite, até 7 noites consecutivas. Ou seja, por cada estadia igual ou superior a 7 noites consecutivas, são devidos 7 € por noite;

·         Não pagam taxa as dormidas a partir da 8.ª noite consecutiva (ou seja, só é liquidada a taxa referente às primeiras sete noites);

·         Os hóspedes com idade inferior a 13 anos (incluindo o dia do 13º aniversário) estão isentos;

·         Há “dormidas Isentas de taxa”, que são as que tenham sido oferecidas pelos próprios estabelecimentos e proprietários e aquelas que sejam motivadas por questões de saúde (própria ou em acompanhamento de alguém).

 Obrigações junto do SEF

Há ainda uma obrigação importante que deve ser sublinhada e que se prende com o acolhimento de clientes estrangeiros. O proprietário do Alojamento Local deverá informar o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) no prazo de três dias úteis, após a saída dos cidadãos estrangeiros, da informação que os clientes deverão ter indicado num “Boletim de Alojamento Local (PDF)”, um formulário definido pelo Ministério da Administração Interna  /SEF acessível às Unidades Hoteleiras e aos Alojamentos Locais registados. Essa informação  deve ser enviada através do Sistema de Informação de Boletins de Alojamento . Em alternativa, podem ser entregues nas delegações do SEF, ou à GNR / PSP na ausência de delegações na região.

Fonte: economiafinancas.com

 

Casas para turistas só podem ser comercializadas em plataformas com registo legal

A partir de 1 de Julho as plataformas electrónicas como o Airbnb só poderão comercializar casas para turistas que estejam registadas. A nova regra está incluída num pacote de simplificação do licenciamento turístico, aprovado pelo Governo.     

Ao registar uma casa para arrendamento a turistas numa das muitas plataformas electrónicas do tipo Airbnb, Booking ou Homeaway, os proprietários vão ter de preencher um campo obrigatório onde inserirão o número de registo do seu alojamento no Registo nacional do Turismo. Se o não fizerem, as plataformas não poderão aceitar comercializá-lo e, se o fizerem, ficarão sujeitas a sanções.

A nova regra, que visa combater os arrendamentos ilegais a turistas, entrará em vigor a 1 de Julho e, até lá, decorrerá um período para adaptação, durante o qual, nomeadamente, os alojamentos que não tenham ainda o número de registo deverão legalizar-se e inseri-lo nas plataformas que os comercializam.

Esta medida faz parte de um pacote de alterações aprovadas esta quinta-feira, 20 de Abril, em Conselho de Ministros e "é uma forma de garantir as regras de concorrência legal", explica Ana Mendes Godinho, secretária de Estado do turismo, em declarações ao Negócios. A governante prefere, no entanto, não colocar a tónica nas sanções que, assegura, serão aplicadas. "Serão o último meio para levar ao cumprimento, já que estamos a fazer um trabalho com as plataformas que tem sido muito positivo e que têm demonstrado uma grande disponibilidade", explica.

A nova regra – que se aplicará a quaisquer empreendimentos – faz parte de um pacote que visa simplificar os licenciamentos turísticos em geral e com o qual o Governo também pretende assegurar "que não é mais fácil instalar um alojamento local do que um empreendimento turístico", como agora acontece.

E a ideia é, sobretudo, reduzir os prazos de aprovação dos projectos que, hoje em dia, podem ser bastante longos, "sobretudo ao nível da instalação de empreendimentos em solo rústico", reconhece a SET. Para estes últimos, será criado um novo mecanismo de decisão através de uma comissão que será liderada pela câmara municipal respectiva e por representantes das diversas entidades que têm de se pronunciar sobre o projecto. Em vez de ter de consultar várias capelinhas, o investidor terá este único interlocutor que deverá decidir num prazo estimado de 60 dias.

Caso exista algum tipo de condicionantes ao projecto, a sua resolução deverá ser também através desta comissão em 120 dias. Nesse caso, o promotor terá de apresentar uma caução. Porquê? "Porque não queremos que as diversas entidades sejam mobilizadas sem um compromisso sério por parte dos promotores", clarifica a governante.

Trata-se de uma tentativa de "dirimir a nível local as várias questões que possam surgir" em torno de um projecto "e que, num mesmo momento, todos olhem para o mesmo projecto e decidam a mesma coisa", diz Ana Mendes Godinho.

Para os empreendimentos em geral, sempre que as autoridades não respondam dentro dos prazos passará a haver um mecanismo de deferimento tácito, evitando que tenham de ficar à espera. E uma vez concluídas as obras será possível abrir portas de imediato com um termo de responsabilidade.

Francisco Pereira Miguel, advogado e coordenador do departamento imobiliário da SRS, aplaude o facto de ser dado um papel mais interventivo às autarquias e admite que as novas regras "permitirão ao investidor agilizar os processos, mas, ao mesmo tempo, não perder de vista a qualidade".  E agilizar é a uma palavra chave nesta área em que, lamenta, "o licenciamento continua a ser um drama para os activos imobiliários em geral".

Fonte: jornaldenegocios.pt

Escrituras terão de dizer como são pagos os imóveis

No âmbito do combate ao branqueamento de capitais e financiamento do terrorismo, o Estado português quer que as escrituras passem a contemplar de que forma são pagos os imóveis. Desta forma, todos os notários, conservadores e agentes imobiliários passarão a ser obrigados a reportar, por escrito, se os pagamentos nas transações imobiliárias foram dinheiro, cheque ou transferência. Também os arrendamentos a partir dos 2500 euros irão estar sujeitos a este novo e mais apertado dever de comunicação. 

As medidas, segundo o Jornal de Negócios, constam das propostas de lei que transpõem as regras europeias de prevenção do branqueamento de capitais e do financiamento do terrorismoas e já terão chegado ao Parlamento, onde serão discutidas e aprovadas.

Por exemplo, especifica o diário, se um prédio for comprado através de cheque, será necessário indicar o número e o banco; se o pagamento for feito por transferências bancária, terão de ser identificados o banco e o número da conta. No caso dos pagamentos em numerário, será necessário indicar a moeda usada. Só que o pagamento por este meio estará limitado a 3 mil euros.

Atualmente, numa escritura, o notário não tem conhecimento nem se pronuncia sobre os meios de pagamentos. Há casos em que o vendedor declara que recebe o dinheiro mas, mais tarde, ele não foi pago, o que transforma esta operação num negócio simulado. Com a alteração ao Código do Notariado, acrescenta o jornal, os notários poderão recusar escrituras quando não há cumprimento das obrigações de declaração de meios de pagamento.

Fonte: jornaldenegocios.pt

Recibos verdes 2017

Existem 3 tipos de documentos que é possível emitir no site da AT (Autoridade Tributária), fatura-recibo, fatura e recibo. Estes últimos 2 devem ser emitidos em momentos diferentes, a fatura quando o serviço é prestado e o recibo quando o mesmo é realmente pago.

É ainda possível emitir os documentos sem preenchimento facultando a possibilidade da entrega dos mesmos em situações onde não tenha disponível Internet.

Os sujeitos passivos, cujo valor de negócios seja inferior a 10 mil euros anuais e que não tenham contabilidade organizada, podem ficar isentos do pagamento do IVA. (art.º 53º CIVA)

Quem está isento do pagamento de IVA deve, em todas as faturas, recibos ou faturas-recibo, mencionar no campo do IVA o Regime de Isenção (artigo 53.º).

Deverá emitir os devidos documentos com 25% de retenção na fonte salvo se tiver enquadramento no art.º 53º do CIVA (limite dos €10.000) e nesse caso deve selecionar a opção “Sem retenção – Art 101º, n.º1 do CIRS”.

Os TI (Trabalhadores Independentes) que exerçam uma atividade constante da lista anexa Artigo 151.º do CIRS são obrigados ao preenchimento do recibo verde eletrónico no site da AT.

O pagamento de contribuição à Segurança Social poderá ser isentado numa das seguintes situações:

  • Os primeiros 12 meses de atividade;
  • Se efectuar descontos por conta de outrem sobre valor igual ou superior ao valor do IAS;
  • Pensionista de invalidez ou velhice em que a actividade seja legalmente acumulada com a pensão;
  • Para quem tenha pago contribuições pelo período de um ano resultantes de rendimento relevante igual ou inferior a €2.515,32.

 No caso de prestações de serviço pontuais e caso não pretenda abrir atividade na AT pode ainda optar pela emissão de recibo eletrónico para Ato Isolado.

Novidades na entrega do IRS em 2017

O prazo este ano é único para a entrega das declarações de IRS pela Internet de 1 de abril a 31 de maio. E foi tentada pela administração fiscal uma facilitação dos serviços ou das entregas com o anunciado “IRS automático”.
Mas o IRS “automático” é na melhor das hipóteses “semi-automático” e se não confirmar os valores, podendo haver divergências, a coima sim é perfeitamente automática.

Vales Educação

Os vales educação são destinados a crianças a partir dos 7 anos de idade, estão isentos de impostos quer para o funcionários quer para a entidade patronal até 1100 euros por ano. É um custo dedutível em sede de IRS em 140% do valor.

Os títulos de educação são utilizáveis em todas as escolas, livrarias, papelarias, centros de formação, escolas de língua, música, ensino superior e centros de apoio escolar e ocupações de tempos livres, desde que a rede onde adquiriu os vales, tenha convénio com a instituição onde pretende utilizar os vales educação.

Se tiver dúvidas ou qualquer interesse neste produto contacte-nos.

Salário Mínimo Nacional 2017 e TSU à Seg.Social

Na sequência de algumas questões levantadas em virtude das notícias sobre a reprovação da TSU e do salário mínimo obrigatório para 2017, devemos desde já informar que em virtude da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 86-B/2016 de 29 de dezembro, designado pelo decreto orçamental o valor da retribuição mínima mensal garantida a que se refere o n.º 1 do artigo 273.º do Código do Trabalho, aprovado pela Lei n.º 7/2009, de 12 de fevereiro, é de (euro) 557 reflectindo um aumento de 5%, relativamente à TSU nada foi alterado continuando a anteriores taxas em vigor.

Esta actualização envolve a actualização da quase generalidade dos pagamentos de serviços como os salários, ordenados, prestações de serviços, avenças e outros similares e ainda de variados bens.

IAS 2017

O valor deste indicador (IAS – Indexante dos Apoios Sociais) não é atualizado desde 2009 e segundo o Orçamento de Estado para 2017 o mesmo irá ser atualizado em 0,5% de 419,22€ para €421,32.
O valor agora definido aplica-se desde 1 de janeiro de 2017.

Inventário 2016

Desde dezembro de 2014 com a adição de um novo artigo ao Orçamento de Estado que passou a existir a obrigatoriedade de comunicação dos inventários à AT.

A obrigação aplica-se às pessoas, singulares ou colectivas, que tenham sede, estabelecimento estável ou domicílio fiscal em território português, que disponham de contabilidade organizada e estejam obrigadas à elaboração de inventário.

  • Estão dispensadas da obrigação de comunicação os sujeitos passivos cujo volume de negócios do exercício anterior ao da referida comunicação não exceda 100.000,00 € o que não implica a inexistência da necessidade do inventário para fins contabilísticos.
  • Não está prevista qualquer outra exceção.

A comunicação é efetuada à AT até ao dia 31 de Janeiro, por transmissão electrónica de dados, do inventário respeitante ao último dia do exercício anterior, através de ficheiro com características e estrutura a definir por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças.

Retenção de IRS em 2016

Aos funcionários por conta de outrem, e pensões, é obrigatório efetuar retenção na fonte.

A taxa de retenção varia consoante os valores devidos de salário, espaço fiscal (continente ou ilhas), existência de deficiência, estado civil, número de dependentes e, número de trabalhadores do agregado familiar (ou titulares).

Seguem as tabelas para Portugal Continental de: Trabalho dependente – não casado; Trabalho dependente – casado único titular; Trabalho dependente – casado dois titulares; Trabalho dependente – não casado deficiente; Trabalho dependente – casado único titular deficiente; Trabalho dependente – casado dois titulares deficiente; Pensões; Pensões – titulares deficientes; Pensões – titulares deficientes das forças armadas.